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Calculadora de rentabilidad inmobiliaria: ¿cuánto gana realmente esta inversión?
Calcula rentabilidad bruta y neta, cashflow, cash-on-cash, TIR y beneficio total de una vivienda en alquiler. Incluimos hipoteca, vacancia, gastos, reforma, amortización de deuda, revalorización y venta.
Rentabilidad bruta y neta
Cashflow real
Cash-on-cash
TIR + escenario estrés
La rentabilidad futura no está garantizada. La fiscalidad y los gastos reales dependen del inmueble, del contrato, del titular y de la operación. Por eso los supuestos están visibles y son editables.
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La misma vivienda puede cambiar mucho según entrada, plazo, tipo y estructura hipotecaria.
Guía
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
La rentabilidad de un piso en alquiler no se entiende con una única cifra. La rentabilidad bruta sirve como filtro rápido, pero para analizar una operación conviene separar ingreso operativo, gastos, financiación, capital propio y valor de salida. Por eso esta herramienta muestra varias métricas en paralelo.
Rentabilidad bruta
Compara el alquiler anual teórico con el precio de compra. Es rápida, pero no descuenta vacancia, comunidad, IBI, mantenimiento, gestión ni financiación.
Rentabilidad neta operativa
Parte del alquiler efectivo y resta los gastos operativos del inmueble antes de hipoteca e impuestos. Ayuda a medir la calidad del activo sin mezclar la estructura financiera.
Cash-on-cash
Mide el cashflow anual que genera la operación frente al dinero que realmente has puesto de tu bolsillo: entrada, gastos y reforma.
TIR inmobiliaria
La TIR incorpora el momento de los flujos: capital inicial, cashflows mensuales y salida final después de deuda y costes. Es especialmente útil cuando existe hipoteca.
¿Por qué una rentabilidad bruta alta puede engañar?
Una vivienda puede anunciar una buena renta sobre precio y terminar con poco cashflow por vacancia, mantenimiento, comunidad, seguro, gestión o una cuota hipotecaria elevada. Por eso mostramos rentabilidad del activo y rentabilidad del capital propio por separado.
¿Qué hace el apalancamiento?
Una hipoteca reduce el capital inicial y puede aumentar la rentabilidad sobre fondos propios si la operación funciona, pero también aumenta la sensibilidad a vacancia, tipos y gastos inesperados. Más apalancamiento no significa automáticamente mejor inversión.
¿Estás comparando esta inversión con comprar para vivir?
Usa también nuestra calculadora de comprar vs. alquilar para comparar ambos caminos con el mismo capital inicial.
Comparar comprar vs. alquilarPreguntas frecuentes sobre rentabilidad inmobiliaria
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
Como referencia rápida, alquiler anual teórico dividido entre el precio de compra. No descuenta gastos, vacancia ni financiación.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad neta y cash-on-cash?
La rentabilidad neta operativa mide el rendimiento del inmueble antes de financiación; el cash-on-cash mide el flujo de caja después de hipoteca frente al capital propio aportado.
¿Qué es la TIR de una inversión inmobiliaria?
Es una tasa que resume el rendimiento de una secuencia de flujos en el tiempo. En esta calculadora incluye desembolso inicial, cashflows mensuales y una venta simulada al final del horizonte.
¿La amortización de la hipoteca es un gasto?
La parte de principal reduce tu deuda y aumenta tu equity; no es un gasto económico equivalente al interés. Aun así, sí consume caja mensual y por eso afecta al cashflow.
¿La fiscalidad del alquiler es siempre el 19%?
No. La tributación real depende del contribuyente, de los gastos deducibles, del tipo de arrendamiento y de otras reglas fiscales. Por defecto esta herramienta muestra resultados antes de IRPF y permite introducir tipos efectivos personalizados.
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