Existen hipotecas, préstamos y leasing inmobiliario para empresas y profesionales.
01 · El punto de partida
No existe una única hipoteca para empresas
El banco analiza de forma distinta una sede para uso propio, un inmueble arrendado, una compra patrimonial y un proyecto de rehabilitación o promoción.
AUso empresarial
Empresa operativa que compra su sede
Local, despacho, oficina o nave que se utilizará directamente para desarrollar la actividad.
- Ahorro frente al alquiler.
- Capacidad de caja.
- Licencias y adecuación.
- Impacto sobre el balance.
BInversión inmobiliaria
Sociedad que compra para alquilar
La entidad estudia el activo, la renta esperada, los contratos, la ocupación y la solvencia del grupo.
- Rentabilidad y cobertura.
- Inquilinos y contratos.
- Gastos del inmueble.
- Vacancia y salida futura.
CProfesional o pyme
Autónomo o sociedad profesional
Puede comprar como persona física con actividad o mediante una persona jurídica, según producto y estructura.
- Antigüedad de actividad.
- Facturación y beneficio.
- Deuda profesional.
- Uso del inmueble.
DProyecto inmobiliario
Rehabilitación, autopromoción o promoción
Requiere presupuesto, licencias, calendario, aportación, experiencia y disposiciones ligadas al avance.
- Proyecto y licencia.
- Costes y contingencia.
- Certificaciones de obra.
- Plan de explotación o venta.
La finalidad cambia el producto bancario
Analizar la operación
Primero definimos quién compra, para qué se compra y cómo se pagará
Solo entonces tiene sentido comparar hipoteca, préstamo, leasing y garantías.
02 · Capacidad de devolución
Qué solvencia y generación de caja estudia el banco
Una facturación elevada no demuestra por sí sola que la empresa pueda pagar. La entidad revisa beneficio, caja, deuda, fondos propios, estacionalidad y cuánto margen quedará después de incorporar el inmueble.
Empresa con capacidad recurrente
- Actividad con histórico suficiente.
- Beneficio operativo recurrente.
- Caja coherente con las cuentas.
- Deuda controlada.
- Fondos propios para entrada y gastos.
Expediente que necesita explicación
- Facturación alta con margen muy bajo.
- Beneficio puntual por operaciones extraordinarias.
- Dependencia de uno o dos clientes.
- Pólizas y préstamos muy utilizados.
- Sociedad nueva sin respaldo suficiente.
El banco financia con la caja futura, no con la cifra de ventas
Debe quedar claro cuánto genera la actividad, cuánto consume la deuda existente y qué capacidad queda para pagar cuota, impuestos, obras y mantenimiento.
03 · Estructura societaria
Empresa operativa, sociedad inmobiliaria o entidad patrimonial: no son sinónimos
La sociedad que compra condiciona riesgo, garantías, fiscalidad, contabilidad y posibilidades futuras. No existe una estructura correcta para todos los casos.
Operativa
Compra el activo dentro de la misma sociedad que desarrolla el negocio.
Inmobiliaria
Sociedad orientada a adquirir, alquilar o gestionar activos inmobiliarios.
Patrimonial
Es una calificación fiscal ligada a la composición y afectación del activo.
Grupo
Puede separar sociedades, pero garantías cruzadas y avales pueden volver a unir los riesgos.
Crear una sociedad para comprar un inmueble no la convierte automáticamente en “patrimonial”
La Ley del Impuesto sobre Sociedades utiliza criterios concretos sobre la composición y afectación del activo. En arrendamiento inmobiliario, la consideración de actividad económica también exige requisitos específicos.
Separar el inmueble de la operativa no garantiza aislar el riesgo
Si el banco exige avales de socios, garantías cruzadas o pignoraciones, la protección económica puede ser distinta de la separación societaria formal.
Validación financiera, fiscal y mercantil
Estudiar la estructura
La sociedad debe elegirse antes de reservar y antes de presentar el expediente
Hipotify estructura la financiación; la decisión fiscal y societaria debe validarse con los asesores especializados de la empresa.
04 · Producto y capital
Hipoteca empresarial o leasing inmobiliario: qué diferencia hay
Un porcentaje alto no significa que los productos sean equivalentes. La propiedad, la opción de compra, la amortización, la fiscalidad, el plazo y las garantías cambian entre hipoteca, préstamo y leasing.
70%
Referencia pública
Hipoteca BBVA Negocios
Hasta el 70% de tasación, hasta 20 años y carencia de capital de hasta 24 meses según producto.
50–60%
Referencia orientativa
Inmueble industrial
Bankinter indica que esos porcentajes son habituales en financiación hipotecaria tradicional de inmuebles industriales.
100%
Leasing inmobiliario
Estructura diferente
Santander y Bankinter publican leasing de hasta el 100%, sujeto al activo y a la generación de fondos.
Variable
Operación a medida
Préstamo hipotecario empresarial
CaixaBank publica financiación para adquisición, rehabilitación o inversión a largo plazo sin un porcentaje general único.
Un leasing al 100% no debe compararse directamente con una hipoteca al 70%.
Hay que revisar propiedad durante el contrato, opción de compra, calendario de cuotas, impuestos, comisiones, seguros, garantías y condiciones de cancelación.
05 · Mercado bancario
Qué productos publican actualmente los bancos para financiar inmuebles empresariales
La oferta pública permite identificar productos, pero la aprobación y el precio final suelen ser personalizados.
Compara productos equivalentes
Hipoteca, préstamo y leasing no trasladan la misma propiedad, coste ni riesgo.
Pide garantías por escrito
Sociedad prestataria, avalistas, pignoraciones, hipotecantes y garantías cruzadas.
Calcula la caja completa
Entrada, IVA o ITP, obras, carencia, cuotas, impuestos y liquidez posterior.
Comprobación a 26/07/2026
BBVA, CaixaBank, Santander y Bankinter
BBVA publica una Hipoteca Local Comercial para personas físicas con actividad empresarial y personas jurídicas. Permite financiar locales, oficinas, naves, solares comerciales, fincas rústicas e inmuebles en explotación; anuncia tipo fijo o variable, hasta el 70% de tasación, hasta 20 años y hasta 24 meses de carencia de capital.
CaixaBank publica un préstamo hipotecario empresarial para adquisición, rehabilitación de inmuebles o inversiones a largo plazo, sujeto al análisis de solvencia. Santander publica leasing inmobiliario de hasta el 100% del valor de adquisición de oficinas, naves, locales y otros inmuebles destinados a actividad empresarial o profesional, pudiendo incluir obras de acondicionamiento.
Bankinter también publica leasing de hasta el 100% para inmuebles, condicionado a la naturaleza del activo y a la generación de fondos del solicitante.
Las condiciones publicadas son referencias comerciales y no sustituyen una oferta individual. En operaciones societarias, la negociación suele depender más del expediente y las garantías que de una tarifa estándar.
No compares solo el porcentaje
Comparar la operación
Compara estructura, plazo, carencia, garantías y coste financiero total
La mejor opción es la que encaja con el activo y preserva la capacidad futura de la empresa.
06 · Sistema Hipotify
No buscamos solo financiación: ordenamos sociedad, activo y ejecución
Primero definimos la estructura financiera y el capital disponible; después revisamos el inmueble y finalmente comparamos y defendemos la operación hasta notaría.
Definimos la Luz Verde
Sociedad compradora, caja, deuda, aportación, producto, garantías y entidades con mejor encaje.
Comprobamos el activo
Precio, tasación, uso, licencias, situación registral, contratos, obras, rentabilidad y riesgos.
Comparamos y defendemos
Propuestas, contratos, comisiones, carencias, avales, vinculaciones y coordinación hasta firma.
Después de firmar
Plataforma y diez años de postfirma
Guardamos la documentación, acompañamos en gestiones y revisamos oportunidades de mejora durante la vida de la financiación.
07 · Decisión financiera
Cómo comparar financiación inmobiliaria para empresas
Dos propuestas con el mismo tipo pueden exigir capital, garantías y calendarios de pago completamente distintos.
Fondos propios
Entrada, impuestos, gastos, obras y liquidez que queda en la empresa.
Plazo y carencia
Cuota, amortización, intereses durante carencia y capacidad de adaptación.
Garantías
Avales personales, garantías cruzadas, pignoraciones y responsabilidad real.
Coste total
Tipo, comisiones, tasación, seguros, productos vinculados y opción de compra.
Fiscalidad
Tratamiento contable y tributario validado con asesoría fiscal y mercantil.
Flexibilidad
Amortización, cancelación, venta del activo, refinanciación y futuras inversiones.
No compares solo el tipo nominal o el porcentaje anunciado
Revisar las propuestas
Revisamos caja, plazo, garantías, carencia, comisiones, opción de compra y coste completo.
08 · Expediente empresarial
Documentación para financiar un inmueble con una empresa
La entidad necesita comprender la sociedad, su capacidad financiera, los socios relevantes y el activo que servirá de garantía.
Societaria
- Escritura y estatutos.
- NIF y titularidad real.
- Poderes y administradores.
- Estructura del grupo.
- Acuerdo de compra o endeudamiento.
Financiera
- Cuentas anuales y balances.
- Impuesto sobre Sociedades.
- IVA y extractos bancarios.
- Pool bancario y CIRBE.
- Previsiones y plan de tesorería.
Inmueble y proyecto
- Nota simple y catastro.
- Reserva o arras.
- Tasación.
- Licencias, contratos o rentas.
- Proyecto y presupuesto de obras.
Una sociedad solvente mal presentada puede recibir una lectura mucho peor de la que merece
Cuentas, extractos, deuda, impuestos y previsiones deben explicar de forma coherente cómo se pagará la financiación y qué margen quedará.
No envíes un dossier genérico a todos los bancos
Preparar el expediente
Primero definimos producto, mensaje financiero y documentación necesaria
Así evitamos consultas prematuras, garantías excesivas y propuestas mal estructuradas.
09 · Antes de comprar
Errores habituales al financiar inmuebles con una sociedad
Elegir sociedad solo por intuición fiscal
Operativa, inmobiliaria y patrimonial tienen implicaciones que deben validarse profesionalmente.
Confundir facturación con capacidad de pago
El banco se fija en margen, caja, deuda y fondos propios.
Comparar leasing e hipoteca solo por el porcentaje
Propiedad, impuestos, plazo, cuotas y opción de compra son diferentes.
Aceptar avales personales sin límites claros
Debe conocerse quién responde, por cuánto, durante cuánto tiempo y cómo se libera.
Firmar arras sin condición financiera adecuada
Una conversación comercial no equivale a una aprobación societaria definitiva.
Comprar sin medir obras, licencias o rentabilidad
El precio del inmueble es solo una parte del coste y del riesgo.
Compra con Luz Verde
Antes de comprometer el inmueble, valida sociedad, caja, garantías y financiación
Te damos una lectura clara de producto, aportación, cuota, activo, riesgos y próximos pasos. Si la operación encaja, construimos y defendemos la estrategia hasta firma.
Sociedad definida
Caja validada
Activo revisado
10 · Dudas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre hipotecas para empresas
Sí. Una sociedad o profesional puede financiar la compra, reforma o rehabilitación de determinados inmuebles si acredita solvencia y la operación encaja en la política del banco.
Según entidad y producto: locales, oficinas, naves, fincas, solares comerciales, inmuebles en explotación y otros activos vinculados a actividad o inversión.
No existe un porcentaje universal. BBVA publica hasta el 70% de tasación en su hipoteca de negocios. En activos industriales pueden existir políticas más prudentes.
Santander y Bankinter publican leasing de hasta el 100%, sujeto al activo y a la capacidad de generación de fondos. No es equivalente a una hipoteca ordinaria.
Depende del uso, del grupo, del riesgo, de la fiscalidad y de las garantías. La estructura debe validarse financiera, fiscal y mercantilmente antes de comprar.
Es una calificación fiscal regulada por la Ley del Impuesto sobre Sociedades y vinculada a la composición y afectación del activo. No basta con crear una sociedad para comprar inmuebles.
Sí. Es posible especialmente en pymes, sociedades nuevas o expedientes donde el banco quiera reforzar la capacidad de devolución o las garantías.
Cuentas, caja, deuda, fondos propios, historial, socios, grupo empresarial, finalidad, viabilidad, garantías y capacidad de pago futura.
Conviene validar sociedad compradora, producto, aportación, garantías, activo y plazos antes de comprometer una señal.
Analizamos estructura financiera, empresa, activo y garantías; preparamos el expediente, comparamos entidades y coordinamos la negociación hasta firma.
Una hipoteca empresarial no es solo financiación: es una decisión de estructura y riesgo
La empresa puede comprar un inmueble y obtener financiación, pero la operación debe sostenerse con caja real, fondos propios, un activo viable y garantías proporcionadas.
La estrategia correcta consiste en elegir primero la sociedad y el producto, validar la estructura fiscal y mercantil y después hacer competir a los bancos sin comprometer innecesariamente al grupo o a los socios.
Estudiar la financiación de mi empresa
