¿Cuánto dinero necesito?
Entrada, impuestos, notaría, registro, tasación, reforma, mobiliario y colchón para imprevistos.
Capital real para llegar a firma.
Antes de comprar
Una inversión debe responder cinco preguntas antes de parecer una oportunidad
El anuncio enseña el precio y el alquiler esperado. La decisión real empieza cuando añadimos todo lo que el anuncio no enseña.
¿Qué deja después de gastos?
Descontamos vacancia, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión y costes recurrentes.
Rentabilidad neta del activo.
¿Qué caja genera con hipoteca?
Restamos la cuota al ingreso operativo para saber si el activo aporta dinero o te obliga a ponerlo.
Cashflow mensual estimado.
¿Qué rinde mi capital?
Separamos rentabilidad del inmueble y retorno sobre el dinero que realmente has aportado.
ROI, ROE y efecto de la deuda.
¿Qué pasa si sale peor?
Probamos tipo más alto, renta inferior, vacancia, derramas, reforma extra y meses sin alquilar.
Punto de tensión de la operación.
Empezamos donde estás
No necesita lo mismo quien está buscando que quien ya tiene una cartera
Quiero comprar para alquilar, pero aún no tengo inmueble
Primero definimos cuánto capital puedes mover, qué cuota puedes sostener y qué tipo de activo encaja con tu objetivo.
- Presupuesto y capital disponible
- Objetivo de cashflow o crecimiento
- Financiación orientativa
- PSI opcional para buscar y negociar
He encontrado un inmueble y quiero validarlo antes de reservar
Analizamos precio, capital, renta, gastos, financiación y riesgos antes de que entregues una señal.
- Modelo financiero completo
- Cashflow y rentabilidad neta
- Stress test
- Ruta hipotecaria
Quiero ampliar o reordenar mi cartera inmobiliaria
Leemos activos, deuda, liquidez y capacidad bancaria en conjunto para preparar el siguiente movimiento.
- Capacidad para nueva financiación
- Revisión de activos actuales
- PSI + hipoteca para crecer
- Plan de rotación o venta
Cómo medimos la inversión
Rentabilidad bruta, neta, cashflow, ROI y ROE no significan lo mismo
Cada métrica responde una pregunta diferente. Mezclarlas puede hacer que una operación mediocre parezca extraordinaria.
Primer filtro
Rentabilidad bruta
Alquiler anual dividido entre el precio. Sirve para comparar rápidamente, pero no descuenta ningún gasto.
Alquiler anual ÷ precio
Activo real
Rentabilidad neta
Descuenta vacancia, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y otros costes operativos.
Ingreso neto ÷ coste total
Respiración mensual
Cashflow
Es el dinero que queda después de gastos operativos y cuota hipotecaria.
Ingreso neto − cuota
Retorno total
ROI
Mide el retorno generado por la operación respecto al capital total invertido, según el periodo analizado.
Beneficio ÷ inversión total
Tu propio dinero
ROE
Mide el retorno sobre el capital aportado y permite ver el efecto positivo o negativo del apalancamiento.
Retorno ÷ capital propio
Ninguna cifra decide sola.
El activo debe leerse junto con la deuda, la liquidez, el riesgo, el horizonte de inversión y el plan de salida.
Hipoteca para inversión inmobiliaria
La financiación puede mejorar el retorno o convertir un activo estable en una operación frágil
No buscamos financiar el máximo por sistema. Buscamos una estructura que puedas cerrar, sostener y repetir sin quedarte sin liquidez.
Porcentaje financiable
Depende del perfil, la vivienda, la tasación y el criterio de cada
entidad.
Cuota segura
Debe resistir vacancia, gastos e ingresos inferiores a los previstos.
Capital que conservas
Menos entrada deja liquidez, pero aumenta deuda y sensibilidad.
Capacidad para la siguiente compra
La estructura actual puede ayudar o bloquear el crecimiento futuro.
Ejemplo transparente
Así cambia una operación cuando añadimos financiación y gastos reales
Ejemplo meramente ilustrativo. No representa una promesa de rentabilidad ni sustituye el análisis del inmueble, la fiscalidad y la financiación concreta.
Supuestos
Ejemplo
Compra y explotación
Precio de compra
180.000 €
Impuestos y gastos estimados
18.000 €
Reforma y puesta a punto
12.000 €
Coste total de la operación
210.000 €
Hipoteca
126.000 €
Capital propio necesario
84.000 €
Renta mensual prevista
1.050 €
Vacancia estimada
5%
Gastos operativos anuales
2.650 €
Hipoteca ilustrativa
3,20% · 25 años
Resultados
Base
Lo que vemos al unir todo
Cuota estimada
611 €/mes
Sobre los supuestos indicados
Ingreso operativo neto
9.320 €/año
Antes de hipoteca
Rentabilidad neta del activo
4,4%
Sobre coste total
Cashflow base
+166 €/mes
Después de cuota
Escenario de estrés combinado
Tipo +1,5 puntos y dos meses sin renta
Nueva cuota aproximada
715 €/mes
Cashflow resultante
−61 €/mes
El escenario base respira. El escenario adverso exige aportar dinero. Esa diferencia cambia la entrada, el colchón y la decisión.
Lo que puede romper los números
La rentabilidad suele desaparecer en gastos y riesgos que no estaban en el anuncio
Hacemos una revisión inicial del activo y de la documentación disponible. Cuando se requiere valoración jurídica, fiscal, técnica o arquitectónica especializada, debe intervenir el profesional correspondiente.
Registro y ocupación
Titularidad, cargas, arrendamientos, ocupación y coherencia de la información disponible.
Comunidad y edificio
Derramas, cuotas, obras previstas, inspecciones y estado general del inmueble.
Renta demasiado optimista
Un alquiler anunciado o deseado no demuestra la renta estable que puede sostener el mercado.
Vacancia y rotación
Meses sin renta, cambios de inquilino, comercialización y puesta a punto entre contratos.
Financiación insuficiente
Tasación, porcentaje financiable o scoring que no encajan con el capital disponible.
Reforma e incidencias
Desviaciones de obra, instalaciones, mantenimiento y averías que reducen caja y retrasan el alquiler.
La revisión no consiste en prometer que no habrá problemas.
Consiste en identificar los riesgos conocidos, ponerles impacto económico y decidir qué debe revisarse antes de comprar.
Una operación es solo el principio
Podemos acompañarte desde el primer análisis hasta la venta del activo
No tienes que contratarlo todo. Entras por lo que necesitas ahora y activamos otros servicios únicamente cuando aportan valor.
Analizar
Capital, rentabilidad neta, cashflow, riesgo y sensibilidad de la operación.
Comprar y financiar
Podemos ayudarte a buscar, filtrar y negociar mediante PSI, y estructurar la hipoteca en paralelo.
Servicios independientes según necesidad.Gestionar
Gestión patrimonial de alquiler, alquiler garantizado, seguros y seguimiento operativo según el inmueble.
Sujeto a encaje y propuesta específica.Crecer
Revisamos deuda, liquidez y capacidad bancaria para preparar la siguiente compra con hipoteca y PSI.
Cada operación se valida de nuevo.Vender
Si decides vender, podemos ayudarte a ordenar interesados y conectarte con compradores filtrados.
Sin comisión inmobiliaria de Hipotify al propietario.
La diferencia
Ver qué ruta encaja conmigo
Tu información no empieza de cero con cada servicio
Activos, deudas, documentos, financiación y decisiones forman una misma base patrimonial. Eso permite entender mejor la operación actual y preparar la siguiente.
Proceso Hipotify
De una vivienda interesante a una decisión documentada
El análisis y la financiación avanzan coordinados para no descubrir demasiado tarde que los números o el banco no acompañan.
-
1
Objetivo
Definimos la estrategia
Cashflow, crecimiento, rotación, capital, zona y nivel de riesgo.
-
2
Operación
Modelizamos el activo
Compra, gastos, renta, vacancia, reforma, rentabilidad y salida.
-
3
Riesgo
Revisamos puntos críticos
Documentación, comunidad, edificio, alquiler y necesidades técnicas.
-
4
Financiación
Diseñamos la hipoteca
Capital, porcentaje, cuota, plazo, tipo y capacidad para crecer.
-
5
Decisión
Comprar, negociar o descartar
El resultado debe sostenerse en escenario base y adverso.
-
6
Continuidad
Activamos el siguiente paso
Gestión, seguros, nueva compra, revisión de cartera o venta.
Hipotify Platform
Crear mi cuenta
Un mismo espacio para la operación actual y tu patrimonio futuro
La plataforma reúne documentación, activos, deuda, estado de la operación y siguientes pasos. El criterio financiero sigue siendo humano.
Activos y deuda conectados
Documentación ordenada
Operaciones y seguimiento
Base para futuras compras
Financiación de la compra
La nueva hipoteca de inversión cuesta 3.900 € a éxito
Los honorarios hipotecarios incluyen estrategia y viabilidad, preparación del expediente, comparación por coste total, negociación y coordinación hasta firma.
Viabilidad y estructura hipotecaria
Capital y cuota de la operación
Comparación de ofertas
Negociación de condiciones
Coordinación hasta firma
Postfirma hipotecario incluido
Alcance claro:
PSI, búsqueda del activo, gestión del alquiler, alquiler
garantizado, seguros y otros servicios se contratan por separado
cuando el cliente los necesita.
Empieza por los números
Herramientas para preparar la decisión antes del análisis personalizado
Son orientativas. Una inversión real necesita datos del inmueble, financiación, fiscalidad y mercado local.
Preguntas frecuentes
Dudas antes de comprar un piso para alquilar con hipoteca
No existe una rentabilidad buena para todos. Depende del capital, deuda, riesgo, plazo y objetivo del inversor.
¿Cómo sé si un piso para alquilar es una buena inversión?
Debes analizar el coste total de compra, la renta realista, los gastos, la vacancia, la reforma, la financiación, el cashflow, los riesgos y el plan de salida. La rentabilidad bruta es solo un primer filtro.
¿Qué rentabilidad debería buscar en una vivienda?
No existe un porcentaje universal. Una rentabilidad menor puede ser razonable en un activo estable, líquido y con poco riesgo. Una rentabilidad alta puede ocultar vacancia, reforma, peor zona, problemas jurídicos o una salida más difícil.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta compara alquiler anual y precio. La neta descuenta gastos como vacancia, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gestión y otros costes. Para tomar decisiones, la neta ofrece una lectura más útil.
¿Qué es el cashflow de una inversión inmobiliaria?
Es el dinero que queda después de cobrar el alquiler y pagar los gastos operativos y la cuota hipotecaria. Un cashflow negativo significa que tendrás que aportar dinero durante la explotación.
¿Cashflow negativo significa que la inversión es mala?
No siempre, porque parte de la cuota amortiza principal y aumenta tu patrimonio. Pero implica depender de liquidez, revalorización o una estrategia futura. Debe ser una decisión consciente, no un resultado inesperado.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda de inversión?
Debes cubrir la parte del precio que no financie el banco, impuestos, gastos, tasación, reforma, mobiliario y un colchón. El porcentaje financiable depende del perfil, el inmueble, la tasación y la política de cada entidad.
¿Los bancos financian igual una inversión que una vivienda habitual?
No necesariamente. El banco puede aplicar criterios más conservadores cuando el inmueble no será vivienda habitual. Analizará tus ingresos, deudas, ahorro, experiencia, garantía y capacidad de pago sin depender únicamente del alquiler futuro.
¿Conviene aportar más entrada o pedir más hipoteca?
Más entrada suele reducir cuota y riesgo, pero inmoviliza más capital. Más financiación conserva liquidez y puede aumentar el ROE, pero también la sensibilidad a tipos, vacancia y caídas de renta. Comparamos ambos escenarios.
¿Qué incluye el escenario de estrés?
Podemos probar una renta inferior, más meses de vacancia, tipos más altos, reforma adicional, derramas, mantenimiento y gastos superiores. El objetivo es detectar qué variable convierte la operación en frágil.
¿Hipotify busca también el inmueble?
Puede hacerlo mediante el servicio de Personal Shopper Inmobiliario cuando el cliente necesita búsqueda, filtrado, visitas y negociación. Es un servicio independiente de la intermediación hipotecaria.
¿Revisáis la situación jurídica y técnica de la vivienda?
Realizamos una revisión inicial de la información y documentación disponible y señalamos riesgos relevantes. Cuando el caso exige dictamen jurídico, fiscal, arquitectónico o técnico, debe intervenir el profesional especializado correspondiente.
¿Podéis gestionar el alquiler después de la compra?
Sí, según ubicación, inmueble y modalidad. Hipotify dispone de servicios de gestión patrimonial de alquiler, alquiler garantizado, seguros y soluciones para propietarios. Se estudian y contratan por separado.
¿Podéis ayudarme a comprar más inmuebles?
Sí. Podemos revisar la cartera, deuda, liquidez y capacidad hipotecaria para preparar una siguiente compra, combinando financiación y Personal Shopper Inmobiliario cuando sea necesario.
¿Qué ocurre si más adelante quiero vender?
Hipotify puede ayudarte a ordenar interesados, filtrar compradores y cruzar el inmueble con demanda activa. El servicio para el propietario vendedor se ofrece sin comisión inmobiliaria de Hipotify, conforme a sus condiciones vigentes.
¿Cuánto cuesta la hipoteca de inversión con Hipotify?
El servicio de nueva hipoteca cuesta 3.900 € a éxito. Se paga si se consigue y firma la financiación. PSI, gestión, seguros y otros servicios tienen su propio alcance y condiciones.
¿Hipotify garantiza la rentabilidad o la aprobación del banco?
No. La rentabilidad depende de la explotación real y la aprobación corresponde a cada entidad. Nuestro trabajo consiste en analizar, modelizar, preparar, comparar y negociar para tomar una decisión mejor informada.
¿Trabajáis con inversores que compran mediante sociedad?
Sí, podemos estudiar operaciones de particulares, empresas y estructuras patrimoniales. La financiación, documentación, fiscalidad y garantías pueden cambiar de forma importante según quién compra.
Antes de reservar
Descubre si la operación merece tu capital, tu deuda y tu tiempo
Cuéntanos el precio, el alquiler esperado, la reforma, el capital disponible y la financiación que necesitas. Te devolveremos una primera lectura clara del caso y del siguiente paso.
Números claros · Supuestos visibles · Sin comprar por intuición
